Оклънд позволи повече строителство и наемите паднаха с една четвърт спрямо очакваното

Идеята е стара и звучи почти твърде просто: ако жилищата са скъпи, защото са малко, разрешете да се строят повече. Проблемът е, че почти никой град не я е пробвал достатъчно мащабно, за да се измери какво става. Оклънд я пробва.

През ноември 2016 г. влезе в сила Auckland Unitary Plan, единен устройствен план за най-големия град на Нова Зеландия. Той позволи по-плътно застрояване, редови къщи и жилищни блокове, върху около три четвърти от жилищната земя на града. Дотогава на голяма част от нея се строеше почти само по една къща на парцел.

Оттогава два труда на Райън Грийнауей-Макгреви от Университета в Оклънд измерват какво се е случило. Единият, писан заедно с Питър Филипс и публикуван в Journal of Urban Economics през 2023 г., намира силни доказателства, че реформата е ускорила строителството. Другият, работен документ от юни 2023 г., намира, че наемите на по-големите жилища са изостанали далеч под съпоставими градове. Числата са спорни и по-долу е обяснено защо, но самият факт, че има какво да се спори, е новото: за пръв път има реформа в достатъчен мащаб, върху която да се смята.

Наемите в Оклънд не са паднали. Пораснали са, но много по-бавно от градовете, с които Оклънд се движеше в крак преди реформата. Разликата, а не спадът, е находката.

Как се измерва нещо, което не се е случило

Тук е цялата трудност. За да се каже дали реформата е свалила наемите, трябва да се знае какви биха били наемите без нея. Такова число не съществува никъде. То трябва да се построи.

Методът се нарича синтетичен контрол. Взимат се всички други градски райони в Нова Зеландия и се търси такава тяхна смес, чиито наеми през годините преди 2016 г. се движат почти същото като на Оклънд. Тази смес е двойникът: изкуствен град, съшит от парчета реални градове, който до 2016 г. върви в крак с Оклънд. След реформата двойникът продължава по своя път, а Оклънд по своя. Разстоянието между двете линии е оценката за ефекта.

Мисленето е като при близнаци в медицинско изследване. Единият получава лечението, другият не, и разликата между тях се приписва на лечението, защото всичко останало е било еднакво. Разликата е, че градът няма истински близнак, затова той се сглобява по мярка от съседите.

От това следва уговорка, която мнозина пропускат. Резултатът е винаги спрямо двойника, не спрямо вчера. Наемите в Оклънд са се повишили след 2016 г. Твърдението е, че са се повишили много по-малко, отколкото щяха.

Какво показват числата

По строителството Грийнауей-Макгреви и Филипс отчитат две неща. Точковата им оценка е, че реформата е добавила 21 808 разрешени жилища за петте години след нея, около 4,11% от жилищния фонд на региона. По-важно е обаче второто: изводът им остава статистически значим дори при неправдоподобно големи допускания, че строителството просто се е преместило от неразрешените в разрешените зони. За да изчезне ефектът, строителството в контролните райони е трябвало да се ускори над четири пъти спрямо тенденцията си, а няма друга политика от онези години, която да го обясни.

По наемите картината е разделена по големина на жилището. Шест години след пълното въвеждане наемите на жилищата с три спални са с 26 до 33% под двойника, в зависимост от спецификацията, и разликата е статистически значима на ниво 5%. Наемите на жилищата с две спални са с 21 до 24% под двойника, но тук значимостта се появява само при част от спецификациите.

Авторът формулира извода си точно по този начин: има доказателства, че реформата е намалила наемите на по-големите, семейни жилища, и по-слаби доказателства за по-малките. Тази асиметрия е част от резултата, а не подробност към него.

Какво е оспорено

Спорът е реален и си струва да се посочи къде точно.

Икономистите Камерън Мъри и Тим Хелм публикуват на 4 юни 2023 г. подробно възражение срещу строителния резултат. Според тях анализът пропуска разрешенията по Special Housing Areas, по-ранна програма за по-плътно строителство, и точно този пропуск създава изкуствен прелом в кривата през 2016 г. Включат ли се пропуснатите разрешения, преломът изчезва. Освен това, твърдят те, ако линейната екстраполация на тенденцията се коригира, оценката пада от около 22 000 разрешения на около 4500 или под нулата. Добавят и трето: разрешението не е построено жилище, а траекторията на Оклънд прилича на тази на Уелингтън, който не е преразреждал нищо.

Тежестта на това възражение има граница: то е публикувано в блог, а не в рецензирано списание, и не е проверено срещу изходните данни тук. Но е конкретно и проверимо. Това е повече, отколкото повечето възражения в този спор предлагат.

Втората уговорка идва от самите автори. Те изрично отбелязват, че находката им противоречи на Freemark (2019) за Чикаго и на Limb и Мъри (2022) за Бризбън, където промените в зонирането почти не са повлияли на строителството. Оклънд не доказва, че преразреждането работи навсякъде. Най-вероятното обяснение за разликата е мащабът: Чикаго и Бризбън са пипнали тесни ивици земя, Оклънд три четвърти от града. Ако това е обяснението, поуката не е „разхлабете правилата“, а „разхлабете ги толкова, че да се усети“.

И трето, което не е възражение, а честност за метода: синтетичният контрол е оценка, не измерване. Работният документ отчита, че населението на Оклънд е намаляло с около 1,06% между 2020 и 2022 г. по данни на Statistics New Zealand, и добавя този спад сред променливите, с които се строи двойникът, за да не се припише на реформата нещо, което ковид е свършил. Изводите остават, но всеки такъв резултат зависи от това дали двойникът е сглобен добре.